导读：近年来，上海城市更新从“大拆大建”转向“有机更新”，2022年《上海市城市更新条例》及2025年《上海市城市更新规划资源行动方案》构建了“区域统筹+零星更新”双轨机制。在此背景下，定海路街道老旧厂房产权人能否以土地置换替代货币补偿，成为工业遗产再生与产权人权益平衡的核心议题。
1、土地置换的法律依据：产权人的法定选择权
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，被征收人有权选择货币补偿或产权调换，该原则同样适用于工业用地。上海市进一步细化此规则：
产业用地专项政策：2023年《上海市城市更新指引》明确产业用地升级可采用“协议转让、物业置换、节余土地分割转让”等方式，其中“物业置换”即土地置换的法律表述。
地方法规支持：《上海市低效产业用地再开发政策工具箱（1.0版）》（沪规划资源用〔2024〕126号）规定，企业满足自用需求后的节余土地，经产业部门准入审核及区政府批准，可通过土地市场分割转让实现置换。
国企示范作用：市属国企被要求带头释放存量土地，国资考核机制明确支持其通过置换盘活资产，为私有厂房产权人提供参照。
由此可见，土地置换是法定补偿方式之一，定海路街道老旧厂房产权人主张置换具有明确法律基础。
2、土地置换的适用条件：政策激励与刚性限制
尽管法律允许选择置换，但实际操作需满足多重条件：
（1）用地性质匹配
根据《上海市城市更新规划土地实施细则》，工业用地置换需符合“用地性质转换规则”：工业用地可转换为研发用地（如M0用地），或经审批转为商业/商务用地，但禁止转为商品住宅；若置换后用于保障性租赁住房或营利性公共服务设施（如养老、医疗），需同步补足公共要素。
（2）产权与开发状态合规
土地权属清晰无争议，且未被抵押或查封；若地块未开发，需闲置超2年并足额缴纳闲置费；已开发地块则要求投资额达25%以上方可转让。
（3）产业导向约束
置换需符合全市产业布局：通用类研发用地置换比例不得超过30%，领军企业或园区平台可放宽至50%；受让人须符合园区产业准入清单，且5年内禁止二次转让（园区平台享有优先回购权）。
3、置换路径的现实壁垒：定海路街道的特殊挑战
即使满足法定条件，产权人仍面临三重障碍：
规划统筹优先级的限制：定海路街道若被纳入“区域更新单元”（如杨浦滨江整体开发），则零星更新自主权受限。根据《更新条例》，区政府可指定统筹主体统一运作，产权人需服从整体方案，置换地块可能被调整至非原区域。
土地价值评估争议
置换补偿需结清新旧地块差价，但工业用地评估存在“双重标准”：货币补偿按市场评估价（如黄浦区2025年工业用地补偿约2.4万-3.8万/㎡）；置换地块则需扣除无偿移交的公共要素成本（如绿地、道路），导致实际可获土地面积缩水。
程序复杂性：
从申请到落地需经6环节：产权人申请 → 园区/镇政府初审 → 规划部门明确地块条件 → 产业部门准入审核 → 区政府审批 → 土地市场公开转让。
耗时可能超12个月，且需协调经信委、规资局等多部门，企业单独推进成本高昂。
4、可行路径参考：上海创新实践启示
上海已有案例为定海路街道产权人提供借鉴：
“节余土地分割转让”模式：某产业园将210亩未开发土地分割转让，引入新主体合作开发，既保留原企业部分用地，又激活存量资源。老旧厂房可拆分生产区与闲置区，仅置换低效部分。
“产业用地归集+委托更新”机制：国企将分散地块归集至区级平台（如西虹桥公司），由其统一置换并保障原权利人收益。青浦蟠龙项目通过此模式将“城中村”置换为江南“新天地”，原产权人获得租金分红与异地置换地块。
“M0用地政策”下的功能升级：松江老城区工业用地通过转换为M0新型产业用地，实现“研发+中试+办公”混合功能，容积率提升至4.0，土地价值倍增。
城市更新不是产权的单向让渡，而是多元价值的再生契约。对定海路街道老旧厂房产权人而言，土地置换权虽受制于规划统筹、产业政策及程序成本，但仍是法定选择。2025年上海“产业用地保量控价行动”已提出建立土地收回与供应价格监测体系，为置换差价评估提供透明化工具。
产权人需把握三原则：
确权先行：厘清土地权属与抵押状态，避免司法冻结导致置换资格丧失；
规划协同：主动对接区更新计划（如杨浦区“长阳秀带”），将个体诉求融入区域方案；
专业赋能：借助“三师联创”机制（规划师、建筑师、评估师），联合申报存量盘活试点。
唯有将法律赋予的选择权转化为协商能力，方能在城市肌理重构中，实现产业记忆与未来发展的共生。
