导读：邢台市信都区邢钢职工家属院内，一场涉及数百户家庭、10万平方米住宅的群体诉讼正在发酵。这些扎根半个世纪的老职工发现，在旧改项目中，自家房屋评估价竟不足同地段商品房的40%。当评估机构出具的每平方米3300元的补偿标准，遇上周边商品房每平方米7376元的挂牌价，法律公平与民生保障的天平骤然倾斜。
1、评估价差的法律逻辑：技术规则还是利益失衡？
差额定率累进制的制度约束：根据《房地产价格评估收费标准》，法院委托评估采用差额定率分档累进制：100万元以下房产按5‰收费，100万至1000万部分按2.5‰收费。这种阶梯式收费结构本为保障评估公正性，却因老旧小区普遍低估值导致评估投入资源不足。以邢钢家属院为例，单套房屋估值多在30-50万元区间，评估机构按最低档千分之五收费，实际评估成本压缩至1500-2500元，难以支撑深度勘察。
重置成本法的适用争议：邢台市补偿标准将老旧住宅机械归类为“砖混结构”，统一适用2800-3300元/平方米补偿价。而同年邢台市信都区法拍房市场价已达7376元/平方米。此差异源于《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定的“重置成本法”——仅计算重建相同房屋的现时成本，剥离了土地增值收益。当商品房价格随地块商业价值飙升时，老旧住宅评估仍被禁锢在建材人工成本核算中。
2、价值折损的结构性根源：被忽视的房屋溢价要素
物理属性贬损的法律认定：
住建部2025年新规揭示：全国41%住宅房龄超21年，未达新标准的老房面临系统性贬值。邢钢家属院多为上世纪80年代建造，存在三大硬伤：
层高缺陷：原建筑层高仅2.6-2.8米，低于新规3米标准，无法加装新风系统与智能家居；
电梯缺失：6层住宅未配置电梯，不符合“4层以上强制装梯”新规，高楼层居住功能受损；
公摊畸高：原设计得房率不足70%，远低于商品房85%标准。
区位价值剥离的合规性争议：《邢台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条规定补偿仅含房屋价值、搬迁费、停产损失三项。而毗邻钢铁路商圈的区位溢价——包括地铁规划带来的通达性提升、商业配套成熟度——均未纳入评估体系。这导致法律补偿与市场交易出现剪刀差，同地段内形成“补偿价3300元”与“交易价7376元”的平行空间。
3、群体诉讼的焦点：程序正义与实体公平的双重质疑
评估机构选任程序瑕疵：
根据《征收评估机构选定办法》，被征收人协商或摇号选定评估机构是法定程序。邢钢家属院居民举证：评估机构由拆迁办单方委托，未履行摇号公示义务。更关键的是，该机构同时承接政府多个旧改项目评估，存在“以价换量”的利益关联——通过压低单价获取批量业务委托。
容积率陷阱下的安置困境：政府提供的安置房容积率高达4.0，远超国家规定日照标准。专家指出：“4.0以上容积率在北方地区必然导致大寒日日照不足2小时”。而居民若选择货币补偿，仅能购买同地段商品房44.7%面积（按3300元补偿价对比7376元市场价计算）。这种“补不足、住不好”的困境，违反《土地管理法》第四十八条“保障被征地农民原有生活水平不降低”的原则。
4、破解路径：从技术修正到制度重构
动态评估法理基础的建立：最高法在（2024）民申1225号裁定中首次确认：特殊区位老旧小区可采用“成本法+土地溢价分成”复合评估模式。建议邢台法院参照此例，提取同地段商品房交易价40%作为土地增值基准值，按“房屋重置成本+土地增值分成”重新核算。对邢钢家属院而言，即便按商品房7376元/平方米的40%计算（即2950元），叠加3300元重置成本，估值亦可提升至6250元/平方米。
参考北京“菜单式改造”经验5，法院可推动建立三轨并行补偿方案：
实物置换：按1：1.3比例置换新建低容积率安置房（容积率≤2.8）；
股权补偿：将节省的土地出让金转化为商业配套股权，居民共享租金收益；
价格联动：签订补充协议，若两年内周边房价上涨超10%，按比例补差。
此种模式在成都试点中使居民实际补偿增幅达评估价23%。
邢钢家属院窗框锈迹斑斑的裂缝里，映射着计划经济向市场经济转型的代价。当评估报告上冰冷的3300元/m²遭遇周边楼盘光鲜的7376元/m²，这场诉讼早已超越个体维权，成为测试法律能否填平历史沟壑的标尺。最高院在《关于城市更新司法保障的指导意见》中强调：“对因政策调整形成的价值落差，应通过衡平补偿实现利益再平衡”。
