导读：清江浦古城片区的肌理修复工程，触及了一片产权关系特殊的区域：城中村集体土地上的仓储物流区。这里没有国有土地上的红本房产证，只有村集体与经营者之间厚厚一沓、年限不等的租赁合同。
当“低端仓储”被列为清零对象，租用这些土地进行经营的企业主们感到茫然无措。他们知道自己不是土地的所有者，但多年的经营投入和持续租金早已让他们将这片土地视为安身立命之本。他们迫切地追问：我们这些建在集体土地上的厂房和生意，拆迁补偿的依据到底是什么？是遵照国有土地的标准，还是另有一套规则？我们的权利，究竟系于何处？
1、法律依据的“二元结构”：从土地征收补偿到地上物权益补偿
集体土地上的企业拆迁补偿，其法律依据呈现出清晰的“二元结构”，必须分两步厘清：
第一步：土地征收环节——针对村集体的补偿
核心法律：《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例。
补偿对象：土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅补偿、其他地上附着物和青苗补偿费等，首要的支付对象是农村集体经济组织（村集体）。补偿标准与区片综合地价、土地原用途、年产值等因素相关，旨在保障被征地农民的原有生活水平不降低、长远生计有保障。
关键点：在这一环节，政府是与村集体发生法律关系。征收补偿款首先进入村集体账户。
第二步：地上物权属处置——针对承租企业的补偿
核心依据：《民法典》关于物权、合同的相关规定，以及租赁双方签订的《土地租赁合同》。
补偿性质：企业获得的并非土地补偿，而是对其地上建筑物、构筑物及其他附属设施的所有权或投入成本的补偿，以及因租赁合同提前解除造成的停产停业损失、搬迁费等。
补偿来源：理论上，这部分补偿资金有两个可能来源：一是包含在政府支付给村集体的“地上附着物补偿费”中，由村集体收到后再根据合同或协商结果转支付给企业；二是由政府或拆迁实施单位直接与企业协商并支付。实践中多为后者，但协商的基础仍需明确。
2、企业补偿的具体构成与核心争议
（1）地上建筑物、构筑物的补偿：这是补偿的大头。企业需要证明其对地上物的权利。
有合法报建手续：如果企业当年建设时经村集体同意并办理了相关报建手续（即便证件不全但属于历史合理范畴），其所有权相对清晰，应获得重置成新价的补偿。
无合法手续的“事实物权”：对于大量未报建的厂房，根据《民法典》关于因合法建造等事实行为设立物权的精神，结合其长期占有使用、村集体认可并收取租金的事实，实践中通常也承认企业对其投入形成的建筑拥有一定权益，但补偿标准可能低于合法建筑，或需扣除部分违法建设成本。
（2）停产停业损失补偿：对于持续经营的企业，此项至关重要。补偿计算可参考地方性规定，通常根据企业纳税、经营情况，给予一定期限（如6个月至3年）的利润损失补偿或租金损失补偿。
（3）设备搬迁、安装、调试费用：根据实际发生或评估确定。
（4）员工解聘补偿：如因拆迁导致劳动合同无法履行需解雇员工，企业依法应支付的补偿金，可纳入拆迁损失协商。
（5）租赁合同剩余期限的预期利益损失：这是谈判的难点。企业可依据《民法典》关于合同解除违约责任或情势变更的规定，主张赔偿合同未履行部分的可得利益损失，但需提供充分证据。
3、权利主张的路径与策略
合同审查是基石：立即审阅与村集体签订的原始合同，查找其中关于“遇政府征收拆迁时，补偿款如何分配”、“地上建筑物产权归属”、“合同解除条款”等关键约定。合同是主张权利的首要依据。
证据的系统性整理：收集土地租赁合同、租金支付凭证、厂房建设投入的票据、历年财务报表、纳税证明、员工社保记录、设备清单及价值证明等，形成完整的证据链，证明企业的经营规模、投入成本和损失程度。
明确协商对手方：企业需要清楚，主要的协商对象是谁？是负责项目征收的政府部门（拆迁人），还是作为土地使用权人的村集体（被拆迁人）？通常，政府会主导整个补偿协商，但企业必须确保与村集体之间的权益分割清晰，避免村集体截留本应属于企业的补偿。
善用评估与专业力量：对地上物价值、设备搬迁损失等，可委托有资质的资产评估机构进行评估，出具专业报告作为谈判依据。必要时，聘请熟悉集体土地拆迁和公司法的律师介入。
结语：清江浦古城片区集体土地上低端仓储企业的拆迁补偿，犹如在产权模糊地带寻找法律的路标。其依据并非单一法条，而是一个从《土地管理法》到《民法典》，从征收公法关系延伸到租赁民事关系的复杂体系。企业的权利，根植于其对地上物的投入所形成的物权或债权，以及租赁合同所保障的经营权益。对于政府而言，处理此类拆迁，必须正视并尊重这些既存的民事法律关系，不能以“低端”定性而忽视合法的财产权益。
