导读：在桥西直街这样的历史街区，一种充满烟火气的商业模式悄然生长：居民将自家临河的祖宅或购置的老屋，精心改造为古朴的茶馆或雅致的民宿。推窗见河，开门迎客，生活与生意在这里完美交融。这些居民往往既是房屋的所有权人，又是生意的经营者。
然而，当征收来临，一个独特的法律问题随之浮现：政府按“住宅”用途进行房屋价值评估和补偿，但房屋实际承载的、持续产生收益的“经营性功能”是否被无视了？那间能卖出溢价的情怀客房，那个客似云来的临河茶座，其带来的商业价值能否在补偿方案中得到额外的认定？
此问题的核心在于，房屋的 “登记用途”（住宅）与 “实际用途”（商业经营）发生不一致时，在征收补偿中应如何认定。答案是：符合条件的“住改非”房屋，其经营性价值应当也完全可以获得额外的补偿。
获得“经营性补偿”认定的法定门槛：
并非所有在家开店的行为都能获得补偿。各地法规通常设定明确条件，俗称 “三合一”或“多要件”原则。以上海等地实践为参考，主张经营性补偿通常需同时满足以下条件：
合法的权属证明：拥有合法的房屋所有权证或不动产权证书。
有效的经营证照：持有工商部门颁发的、注册地址与该房屋地址一致的《营业执照》。
持续的纳税记录：能够提供持续、稳定的纳税凭证，证明经营活动真实存在并具有一定规模。
实际经营的事实：房屋在征收决定公告前已持续用于经营，而非临时突击改造。
对于桥西直街这类历史街区，由于房屋年代久远、业态自然形成，在证照的完备性上可能存在历史遗留问题，但这并非不可逾越的障碍。居民可以通过提供长期的水电商业缴费记录、网络平台（如 Airbnb、携程）的经营记录、顾客评价、与供应商的合同、媒体报道等，形成强有力的证据链，证明“经营性使用”是长期、稳定、公开的事实。
可以主张的“额外补偿”具体有哪些？
一旦经营性功能获得认定，补偿将不再仅限于住宅房屋的市场价值。居民有权主张以下几类额外补偿：
停产停业损失补偿：这是最核心的额外补偿。补偿标准各地不一，可能按被征收房屋价值的一定比例（如某些地方规定为5%-10%）计算，也可能参照房屋评估价、经营面积、前几年的平均利润等因素综合确定。补偿期限通常为几个月至一年，用于覆盖寻找新经营场所、重新开业期间的利润损失。
房屋价值评估的调整：虽然按住宅评估，但评估公司在评估时，可以考虑房屋“实际收益能力”较高的因素。特别是临河、具有独特景观价值的民宿茶馆，其收益法评估价值可能远高于单纯的住宅比较法价值。居民可以要求评估公司充分考虑该特性，或对初步评估结果提出异议。
装修、设备及特殊设施的补偿：用于经营的装修（如主题房间装修、茶室布置）通常比普通住宅装修标准更高、投入更大。商用设备（如专业厨房设备、民宿布草洗涤设备、茶艺设备等）的搬迁、报废损失也应获得单独评估和补偿。
搬迁补助与员工安置补助：商业搬迁涉及物品更多、更复杂，可获得高于普通住宅的搬迁补助。若雇有员工，可能还需考虑因停业解聘产生的相应补偿费用。
居民维权行动指南：
证据堡垒，固若金汤：立即系统性整理所有证据，分门别类：权属证明、经营证照、纳税记录、银行流水、网络平台后台数据、装修合同票据、设备清单、顾客好评截图、宣传资料等。
主动申报，确权登记：在征收调查登记阶段，主动向征收实施单位申报房屋用于经营性用途，并提交全套证据材料，要求将其记录在案，作为后续评估和补偿协商的基础。
参与评估，提出主张：积极配合评估机构入户勘查，特别指明用于经营的区域、装修和设施。在收到分户评估报告后，如认为未充分考虑经营价值，应在法定期限内（通常为10日）书面申请复核评估。
聚焦谈判，据理力争：在与征收方协商补偿时，将“经营性补偿”作为核心议题。清晰陈述房屋的经营事实、市场价值（可提供同类民宿茶馆的市场租金或转让价格作为参考）和自身损失，要求依法依规计算停产停业损失等额外补偿。
寻求专业支持与集体行动：此类案件专业性强，考虑咨询或聘请专业征收维权律师。与街区其他类似情况的居民保持沟通，信息共享，必要时可推选代表进行集体协商，增强谈判话语权。
结语：桥西直街的茶馆与民宿，是历史文化在当代生活中鲜活的延续，是居民共享遗产价值、创造美好生活的智慧结晶。征收补偿，绝不能只用一把“住宅”的尺子，去丈量这些充满创意与生机的空间。法律保护合法的财产权益，而财产的价值正体现在其最佳的合法使用方式上。当住宅被用于创造稳定收益的经营时，其补偿理当反映这一核心价值。
