导读：在村庄整体搬迁中，历史形成的老旧房屋如何认定、是否纳入安置范围，是直接关系到村民居住权益的核心问题。整体搬迁项目涉及大量建于不同年代的老旧房屋，这些房屋或因年久失修、或因历史原因未办理权属登记，其安置资格认定面临现实困难。
1、土地地类认定的基本原则
针对特殊的历史原因，整体搬迁安置补偿方案专门对土地地类认定作出了特别规定。方案明确，土地地类认定以“第三次全国国土调查”（以下简称“三调”）成果为基础数据，结合实际调查结果，最终以实际土地现状调查为准。
这一原则的确立，意味着在“三调”成果与实际现场调查结果不符的情况下，应当以实际调查结果作为认定的依据。这对于解决历史形成的老旧房屋因权属资料缺失、登记信息不全等问题具有重要意义。
2、村庄核心区域范围内老旧房屋的认定规则
对于位于村庄核心区域范围内的老旧房屋，方案设定了明确的认定标准：
首先，村民老旧破损房屋、祖宅用地，直接认定为宅基地。这一规则的核心在于：不论房屋当前是否破损、不论其建造年代为何，只要是村民祖辈遗留的老宅或长期居住的老旧房屋，其用地性质应当被认定为宅基地。这为大量历史形成的房屋纳入安置范围提供了直接依据。
其次，村民建房居住庭院内的用地中，现状地类为非宅基地但符合“一户一宅”的，认定为宅基地。这一规则解决了部分房屋虽在庭院内，但“三调”成果未体现为宅基地的问题，体现了“实际居住优先”的认定原则。
第三，村民自留建房用地且符合“一户一宅”的，按每户不超过175㎡认定为宅基地，超出部分面积认定为村集体公共服务用地。这一规则既保障了村民的基本居住需求，又避免了超面积占地的不当获益。
3、村庄核心区域范围外老旧房屋的认定规则
对于位于村庄核心区域范围外的老旧房屋，方案同样设置了相应的认定规则：
在符合“一户一宅”的前提下，在2022年11月16日《预征收公告》发布前已实际建房居住（按影像图实际存在情况进行认定）且未占用基本农田的，按每户175㎡认定为宅基地（含存在部分宅基地但面积小于175㎡的）。这一规则的关键在于“实际建房居住”的事实认定，以影像图为依据，具有较强的客观性和可操作性。
对于实际建房居住的房屋基底面积大于175㎡的，按基底实际面积认定宅基地面积，同时等面积置换村集体建设用地，剩余面积按“三调”现状地类进行认定。这一规则兼顾了历史形成事实与规划管控要求，既认可了实际建房的既成事实，又通过等面积置换的方式解决了土地用途的合规性问题。
4、特殊情形的认定处理
方案还针对特殊情形设置了认定处理机制。对于在村庄核心区域范围内有宅基地且均分后每户宅基地面积大于175㎡的，原则上村庄核心区域范围外的村民自留建房用地不再认定宅基地；对于在村庄核心区域范围内有宅基地且均分后每户宅基地面积不足175㎡的，应在村庄核心区域范围内保留满足每户175㎡的最大户数，剩余户可在村庄核心区域范围外的村民自留建房用地按规定认定。
对于其他特殊情况，经生产队、村委会审核确认，由工作组审议后认定。这一机制为处理复杂个案提供了程序保障。
结语：整体搬迁项目对历史形成的老旧房屋，通过“实际调查优先”的原则和分类认定的规则，建立了较为完善的安置认定体系。村庄核心区域内的老旧破损房屋、祖宅用地直接认定为宅基地；核心区域范围外在预公告发布前已实际建房居住的，按175㎡标准认定；不符合“一户一宅”的则不予认定。
