导读：在城中村改造涉及的土地征收中，一个常见但容易被忽视的问题是：同一集体经济组织范围内，宅基地（供村民居住使用）与集体经营用地（用于出租、经营等商业用途）的补偿标准是否应当分别核算？如果混同处理，是否可能导致补偿不公？
1、宅基地与集体经营用地的法律属性辨析
要回答这一问题，首先需要厘清宅基地与集体经营用地的法律属性差异。在我国的土地法律体系中，集体土地按用途可分为农用地、建设用地和未利用地。其中，集体建设用地又进一步分为三大类：宅基地（供农村村民建造住宅使用）、公益性公共设施用地（如学校、卫生所等）以及经营性建设用地（如乡镇企业用地、商业服务设施用地等）。
宅基地的基本功能是保障农村村民的居住权益，其使用权依法由本集体经济组织成员无偿取得，且原则上只能用于居住用途。而集体经营性建设用地则具有明显的商业属性，其使用者往往通过租赁、承包等方式取得土地的使用权，并在此基础上开展经营活动、获取经营收益。正是由于功能定位和法律性质的差异，两类土地在征收补偿中的待遇也应当有所区别。
2、补偿的法律依据与权利结构差异
从法律层面看，《土地管理法》第四十八条对征收补偿项目作出了统一规定，即支付土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。然而，这一规定并未将宅基地和集体经营用地在补偿标准上进行明确区分。有学者指出，《土地管理法》对集体建设用地和宅基地的征收补偿亦未加以区分，而从《物权法》第42条第3款规定来看，征收集体土地上的房屋及其他不动产和住宅的补偿机制是有差异的，据此可推知集体建设用地使用权和宅基地使用权的补偿机制也应当不同。
在权利人结构上，宅基地使用权归农户个人所有，其上的住宅补偿归村民个人所有，宅基地本身的土地补偿费则归集体所有，但各地通常设定比例下发到集体经济组织成员。相对而言，集体经营性建设用地的情况更为复杂：土地可能由村集体统一所有并对外发包、租赁，也可能由个人或企业通过承包方式取得使用权。因此，在征收补偿的利益分配上，两类土地的权利结构差异决定了其不能混同核算。
3、实际用途对补偿标准的实质影响
在征收实践中，同一宗土地上同时存在居住用途和经营用途的情形屡见不鲜。以某件城中村改造项目为例，许多村民的宅基地房屋中，临街部分可能被改造为商铺、小超市、餐饮店等经营性用途。这种情况下，如果征收方仅按一般住宅标准进行补偿，而不考虑其经营用途，则显然有失公允。
专业法律分析指出，对于宅基地上住宅，补偿主要围绕居住保障功能，重点在于安置房或货币补偿，确保农户居住权不因征收受损。但若房屋实际用于合法经营，如持有营业执照、依法纳税并持续经营，则构成经营性用房。此类房屋除基本房屋补偿外，还应包括停产停业损失、设备搬迁费用、员工安置成本以及基于经营收益的利润损失等。因此，城中村改造中的被征收人如能提供合法经营证明，便有权主张相应的经营性补偿，而非按照住宅标准统一处理。
4、“分别核算”的法律逻辑与实务意义
要求宅基地与集体经营用地分别核算，本质上是对不同权属、不同用途、不同使用主体的土地权益作出差异化补偿安排的法律逻辑。具体而言，分别核算应当体现在以下几个层面：
其一，补偿科目的分别列支。征收方应当在补偿安置方案中，将土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、停产停业损失补偿等分项列明，而非笼统打包。
其二，不同权利主体的分别认定。宅基地补偿中，土地补偿费归集体、住宅补偿归个人；集体经营性建设用地补偿中，经营权价值归经营者、土地所有权补偿归集体，二者不得混同。
其三，经营损失的独立核算。对于将住宅用于合法经营的被征收人，除住宅补偿外，还应当独立核算停产停业损失、设备搬迁费用等经营性补偿项目。有实证案例显示，征收方往往对经营性部分仅按一般住宅标准给予拆迁补偿，未考虑其经营损失和停产停业成本，被征收人对此可依法提出异议。
5、被征收人的应对策略
在城中村改造中，被征收人应当注意以下几个方面：
第一，核实自身土地和房屋的权属性质，区分哪些属于纯粹的宅基地住宅，哪些实际用于经营用途。第二，对于实际用于经营的部分，收集并保存营业执照、纳税证明、经营流水等相关证据材料。第三，在评估机构选定环节，关注评估机构是否具备评估经营性资产的专业资质，避免由不具备相应能力的机构主导评估。第四，在补偿方案征求意见期间，积极提出书面意见，要求对宅基地和集体经营用地分别核算补偿。如多数集体经济组织成员认为方案不符合规定，可依法申请组织听证会。
总而言之，土地征收范围内，宅基地与集体经营用地因其法律性质、权利人结构和使用功能上的根本差异，补偿标准应当分别核算，不能混同处理。被征收人应当充分认识这两类土地在征收补偿中的不同法律地位，在改造项目推进过程中依法维护自身权益。
