7月21日的国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，标志着兼具改善民生、扩大内需作用的城中村改造拆迁迎来了又一波活跃期。那么，这一轮城中村改造都会覆盖哪些城市呢？翘首盼来的城中村改造真能实现咱老百姓“拆旧建新”的梦想吗？想要拿到公平、合理的补偿安置家人们又需要注意些什么呢？本文，在明律师将简明扼要地为大家解析这一“一石激起千层浪”的重大利好政策。
要点一：范围有限，就这19座城市
此次城中村改造波及的范围是确定的，即《指导意见》所明确的“超大型城市”和“特大型城市”。也就是说这些城市的城区（注意不是全市）常住人口须在500万以上，具体而言涉及以下19座城市：
超大城市8座：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；
特大城市11座：杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。
政策明确本轮城中村改造将在上述19座城市中开展，这19城以外的地方将暂不会被波及。当然，没在上述名单中的市民朋友们也不必灰心，本地已规划的各类拆迁改造项目该有还是会有的，不受这份名单的影响。我们可以将《指导意见》理解为政策加餐，本来就在吃的饭是一口也不会少的。
要点二：城中村改造的最主要实现形式就是拆迁
城中村改造究竟怎么改？专家学者们可谓众说纷纭，看上去颇有些复杂。实际上对于咱老百姓而言，关心的就是一件事：本轮城中村改造到底是类似老旧小区改造那样的“微改造”，还是确保能拆旧建新，让咱住上新房的“全面改造”？倘若改造但不拆迁，那还改个什么劲儿呢？
笔者在此可以作出大胆预测，在当前的经济形势和国际背景下，本轮城中村改造一定是真动作——以“拆旧建新”的征收、腾退、拆迁方式为主，兼及修修补补的部分改造和微改造。
说白了，此前几年城镇老旧小区改造那种不疼不痒、隔靴搔痒，令人食之无味弃之可惜的“修补”做法，将不会是2023年城中村改造项目的主流，本轮城中村改造就是要拆迁的！
从大的形势上看，疫情结束后经济增速还存在很大不确定性，人们的投资、消费信心尚未恢复，房地产业持续疲软。此番国常会审议通过这一《指导意见》，其目的显然直指上述问题，单靠城镇老旧小区改造那种“只修不拆”的模式，显然动作幅度、力度不足，老百姓参与热情不高，无法实现政策意图。
况且就“城中村改造”这一名词的产生沿革而言，其也与老旧小区改造有显著差异。城中村改造约等于棚户区改造、旧村改造等改造类项目，其特征也都是要拆旧建新、推进城镇化并刺激房地产市场。
故此，前述19座城市尚居住于“城中村”的朋友们，可得做好当被拆迁人的思想准备了。望眼欲穿等着盼着的“拆迁”，或许很快就要降临到您的头上了。
要点三：城中村改造实施手段多样，但万变不离其宗
同为“城中村改造”，各地都有自己习惯的做法。但对于老百姓而言，无需弄得像专家一样繁琐细碎，只需辨别两大类即可：
一是以广东省“三旧改造”为代表的协议搬迁型改造。这种改造模式突出开发商等民间资本的参与，地方政府只指导但不进场，由开发商、村委会去和咱老百姓一户一户协商谈判，签订搬迁补偿安置协议。
近些年北京市使用的“集体土地腾退”模式，也属于这一类。这一类项目在程序上简便灵活，不受《土地管理法》等征收法规的限制，主要靠被拆迁人的意思自治。
大家要牢记，如果你碰到的这类项目，对补偿安置条件不满就一定不要签字。只要你不签字不搬迁不领款，拆迁方就拿咱没辙，就只能依法乖乖地去和咱协商谈判。只要村委会耐不住寂寞“帮拆”了，那就是百分之百的违法，被拆迁人要及时委托专业律师追究其法律责任。
二是以郑州、西安等城市为代表的征地拆迁型改造。因城中村改造的对象多为农村集体土地上的房屋，若要真正实现城镇化，就需要依法将集体土地征收为国有，而这一过程是必须严格遵守《土地管理法》规定的程序和补偿安置标准的。
换言之，将有相当一部分城中村改造项目以征收拆迁的形式开展，适用以下极经典的拆迁补偿程序：
发布征地预公告—土地（房屋）现状调查登记和社会稳定风险评估—发布征地（房屋）补偿安置方案并公开征求意见—召开听证会并反馈意见情况—入户评估，协商补偿安置具体条件—签订征地（房屋）补偿安置协议。
未能签约的程序：—确保签约户数达到90%以上—报批时如实报告未签约户情况—获取征地批复后发布征收土地公告—作出征地（房屋）补偿安置决定—作出责令交出土地决定—申请法院强制执行。
这一法定程序自2020年启用，被征收人的权利救济要点主要在于补偿安置方案的听证、评估报告的复核和专家委员会鉴定以及针对补偿安置决定的复议或者诉讼。若对补偿安置方案不满，可在起诉时一并要求对其附带审查。
与前述“协议搬迁型改造”不同的是，上述程序全部由县级政府及其组建的征收办等机构出面负责，村委会、评估机构等仅参与具体实施，而不是拆迁行为的主体。
在明律师需要强调的是，这两种模式并非完全各干各的，而是有可能组合起来呈现：即前半段先走协议搬迁，将大多数户都签掉；最后再针对留下来的个别户分户作出征收决定，并启动征收补偿程序。
各种复杂的局面交织，对咱老百姓的权利救济意识和能力无疑将是一次全面的检验。十几年前那种程序上特别单纯、明晰的征收或者商业拆迁，如今已不多见了，更多的都是二者的复杂混合体。
写在最后
在明律师最后要提示这19座城市的被拆迁人的是，无论拆迁方怎样挖空心思“排列组合”搞程序创新，“拆迁补偿”的大原则和原理是不会变的。老百姓只需管住自己的手，不要随便签字、按手印，不要盲目听信口头承诺、贪图奖励金诱惑或者轻易被逼签吓倒，就有望将“未签未拆未领款”的最佳权利救济状态留给专业律师。接下来的工作，专业律师在咱老百姓的密切配合下是完全能够应对的。我们衷心祝愿上述19座城市的市民朋友们都能在这一轮城中村改造中改善居住条件，过上更加幸福美满的新生活。
