导读：盘活低效闲置工业用地是提升土地利用效率、推动产业升级的重要举措，但在征收与再开发过程中，被征收人常面临补偿不公、安置缺位等问题。本文以法律规范与地方实践为基础，分析现行补偿机制与争议解决路径的不足，并提出系统性优化建议。
1、低效工业用地盘活中的补偿困境
（1）补偿范围的法律争议
《土地管理法》规定的补偿范围限于“原用途价值”，但工业用地往往包含企业长期投入的技改成本、环保设施等隐性资产。例如，某化工企业因环保升级投入巨额资金，但其用地被认定为低效后，补偿评估未纳入环保设施价值，导致企业陷入经营危机。
（2）评估方法的局限性
现行评估多采用成本法或收益法，难以反映土地再开发后的潜在价值。浙江省某市在开发区改造中，尝试引入“假设开发法”评估土地增值潜力，但因缺乏统一操作规范，引发评估结果争议。
（3）历史遗留用地的权属难题
部分工业用地因历史原因未办理产权登记，或存在“以租代征”等违规情形。例如，福建省某企业通过长期租赁使用集体工业用地，但因权属不明被强制收储，导致补偿主体与标准难以确定。
2、争议解决机制的实践短板
（1）行政调解的效力不足
根据《土地权属争议调查处理办法》，低效用地纠纷可通过行政调解解决，但调解结果缺乏强制执行力。某省开发区曾通过调解达成补偿协议，但因实施主体资金链断裂，被征收人最终未能获得足额补偿。
（2）司法救济的周期与成本
行政诉讼周期长、举证难度大，被征收人往往处于弱势地位。2023年山东省某案件中，企业因不满补偿标准提起诉讼，历时两年才获终审判决，期间企业已陷入停产困境。
（3）替代性争议解决机制的探索
上海市闵行区试点“第三方仲裁+行业专家评审”模式，由独立仲裁机构快速裁决补偿争议，缩短维权周期。该机制需以双方自愿为前提，但在政府主导的征收项目中推广难度较大。
3、完善被征收人利益保障的法律路径
（1）构建差异化补偿标准体系
分类补偿：对主动配合改造的企业提高奖励比例，对历史遗留问题用地设置特殊补偿条款。
增值共享：参考德国“土地发展权补偿”制度，允许被征收人按比例分享土地出让收益。
强化评估程序的透明度
引入第三方评估机构：通过公开招标选定评估机构，评估报告需向被征收人全文公开。
建立专家异议复核制度：被征收人对评估结果有异议时，可申请由行业专家组成的委员会复核。
（2）优化争议解决机制
设立专门的土地纠纷法庭：集中审理低效用地改造案件，提高审判专业化水平。
推广“行政协议+司法确认”模式：将补偿协议纳入行政协议范畴，经司法确认后可直接强制执行。
4、结论与展望
盘活低效闲置工业用地的核心在于平衡效率与公平。未来改革需以被征收人权益保障为中心，通过立法完善补偿标准、优化争议解决程序，并探索政府、企业与社会资本的合作共赢模式，真正实现土地资源高效利用与社会公平正义的双重目标。
