导读：厦门市作为全国农村土地制度改革试点城市，2023年出台《厦门市农村低效建设用地再开发实施细则》，重点整治“空心村”“僵尸厂房”“废弃宅基地”三类用地，计划至2025年完成1.5万亩再开发任务。在此过程中，被征收人面临“集体成员权认定复杂”“用途管制僵化”“增值收益分配失衡”等核心挑战。本文以翔安区、同安区实践为例，为被征收人提供多维解决方案。
1、厦门市农村低效建设用地的认定规则与争议
（1）“四空判定法”认定标准
空间空心化：宅基地闲置率超50%且持续5年以上（翔安区某自然村闲置率达72%）；
经济空壳化：集体经营性建设用地亩均收益低于3万元（同安区某旧厂房亩均收益仅0.8万元）；
生态空污化：地块污染程度超出农用地安全利用标准（集美区某电镀厂旧址重金属超标11倍）；
权属空悬化：权属证明缺失或存在历史纠纷（海沧区某地块因1986年分家协议效力争议搁置开发）。
（2）再开发程序的四大法律争议
集体成员身份认定：外嫁女、入赘婿能否参与收益分配（案例：同安区法院判决外嫁女享有同等分配权）；
土地发展权补偿：规划调整导致的增值是否应向集体返还（翔安区某案件判决政府支付发展权补偿金960万元）；
跨村置换合法性：不同集体经济组织间用地指标置换是否有效（案例：福建省高院裁定跨村置换需经省级自然资源部门批准）；
社会资本介入限制：工商资本租赁集体建设用地是否受20年期限约束（集美区某项目因超期租赁被认定无效）。
2、厦门市再开发的政策创新与实践
（1）“三权分置+弹性年期”改革
所有权确股到人：将集体土地所有权量化成股份，村民可凭股分红（翔安区某村人均年分红增加1.2万元）；
资格权动态管理：设立“户籍+贡献”双因子评分体系，动态调整成员权份额；
使用权弹性出让：商业用地使用权年限从40年缩短至10年，到期优先续期。
（2）“地票2.0”交易机制
将低效建设用地复垦后生成“生态地票”，可在全市域内交易（案例：同安区某村通过地票交易获得1.2亿元生态补偿金）；
地票价格的30%注入村集体公积金，用于社会保障支出。
（3）司法协同创新
厦门海事法院增设“土地再开发合议庭”，引入：
三维航拍取证：利用无人机倾斜摄影技术固定地块现状证据；
村规民约审查：对村民代表大会决议进行合法性预审。
3、被征收人的法律与技术应对路径
（1）确权阶段的“三重防御”
历史档案溯源：调取1953年土地改革清册确认原始权属（案例：翔安区某家族通过族谱佐证成功确权）；
成员权异议登记：在《集体经济组织成员名册》公示期7日内提出异议（同安区某入赘婿通过诉讼确认成员资格）；
污染责任切割：委托第三方机构出具《历史污染责任鉴定报告》（集美区某企业成功剥离90%修复责任）。
（2）开发阶段的“三链融合”策略
产业链嵌入：结合村庄特色导入乡村旅游、文化创意等产业（案例：海沧区某古厝群改造为影视基地）；
资金链创新：发行全国首单“乡村振兴专项债券”募资3亿元；
数据链赋能：搭建宅基地管理区块链平台，实现流转信息不可篡改。
4、典型案例：同安区X村“空心村”变身记
该村原有宅基地闲置率68%，集体厂房年均收益不足5万元。被征收人通过以下策略实现转型：
法律确权突破：召开村民代表大会通过《集体资产股份制改革方案》，量化股权至235名成员；
政策工具组合：申请“地票2.0”交易获得8000万元资金，并签订《文旅开发对赌协议》；
技术赋能改造：采用BIM技术设计闽南特色民宿聚落，容积率从0.3提升至1.2。
改造后年接待游客超50万人次，集体年收入突破2000万元，村民分红增长15倍。
结语：
厦门市农村低效建设用地再开发正重塑城乡融合发展格局，被征收人需以“法律确权”为前提、“政策创新”为工具、“产业植入”为引擎，构建全链条应对体系。建议在整治启动阶段即组建“律师+规划师+村务顾问”专业团队，同步探索地票交易、弹性年期等新政红利，并密切关注《厦门经济特区乡村振兴促进条例》立法进程，在乡村振兴战略中实现土地价值与权益保障的双重跃升。
