导读：在城市核心区的土地征收与城市更新中，商铺的拆迁补偿历来是矛盾纠纷的重灾区。而在商铺拆迁的众多争议中，违章建筑是否应当补偿，又是最令被征收人与征收方各执一词的核心议题。在这些商铺中，不可避免地存在着未经产权登记或者未取得建设工程规划许可的建（构）筑物。当征收程序启动，这些违章建筑的被征收人面临着最直接的困惑：违章建筑在征收时到底能否获得补偿？法律是否一刀切地排除了所有违章建筑的补偿权利？是否存在例外情形？
1、违章建筑不予补偿的法律原则
从法律规范的层面审视，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条明确规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。这一规定确立了征收中违章建筑处理的基本原则：依法认定、分类处理、违建不补。
在征收实践中，这一原则得到了严格的贯彻。人民政府在征地补偿安置方案公告中明确载明，征收项目《征收土地预公告》发布之日起，在拟征收土地范围内通过抢栽抢建等不正当方式增加补偿费用的，包括新建、改建、扩建房屋或者其他建筑物、构筑物，种树、种草或者种植其他作物等，对违反规定抢栽抢建部分不予补偿。市客运站地块的征收决定亦明确指出，自决定公告之日起，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建永久性房屋及其附属物和永久性改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。
2、违章建筑的认定程序与例外情形
尽管法律对违章建筑不予补偿的规定十分明确，但实践中违章建筑的认定并非简单的事——认定是否合法，涉及调查、核实、认定、处理等多个程序环节，任何一个环节的程序瑕疵都可能影响认定结果的合法性。一般而言，征收范围内的违章建筑认定需要经过以下程序：由具有执法权的行政机关（如城市管理综合执法部门或规划和自然资源部门）进行立案调查，核实建筑物的建设时间、是否取得建设工程规划许可、是否持有合法权属证明等事实，依法作出认定决定，并保障当事人陈述、申辩及申请行政复议或提起行政诉讼的权利。
在认定标准上，并非所有缺乏产权登记的建筑都一概被认定为违章建筑.以下类型的建筑物可能在征收中获得不同程度的补偿：
其一，因历史遗留原因导致手续不全的房屋——例如在特定历史时期由政府主导建设的安置房，或者在历史上曾取得合法手续但因档案缺失无法查证的房屋。2026年的相关政策明确，对于历史遗留原因形成的无证房屋，如果符合特定条件，在征收时可参照合法建筑给予适当补助。其二，基于对政府信赖而建设的房屋——被征收人能够证明其建设行为获得了当时有权机关的批准或认可，或者政府长期默许其存在而未予查处。其三，未超过批准期限的临时建筑——临时建筑虽非永久性合法建筑，但若在批准的期限内被征收，应当给予适当补偿。
3、商铺违建被征收人的应对策略
面对征收中的违章建筑认定，商铺被征收人可以采取以下策略维护自身权益：
首先，全面梳理建筑物的合法性证据——包括历史上取得的建设用地批准文件、规划许可文件、政府有关会议纪要、政府领导批示等，任何能够证明建设行为合法或政府认可的书面材料，都有可能在认定程序中发挥关键作用。其次，积极参与认定程序——在房屋征收决定公告后，征收部门会组织开展未经登记建筑的调查和认定，被征收人应当主动配合，同时积极提交对自己有利的证据材料，对认定结果有异议的及时申请复核。再次，关注补偿方案中的特殊规定——越秀区市客运站地块的征收补偿方案已明确发布，被征收人应当仔细查阅方案中是否涉及对历史遗留建筑的处理规则。最后，对于确实被认定为违章建筑且不予补偿的，被征收人仍有权就建筑材料残值、搬迁费用等实际损失主张合理补偿，违章建筑不予补偿并不意味着被征收人在征收中完全丧失所有权利。
结语：地块挂牌出让前的征收工作中，商铺拆迁中违章建筑是否补偿的问题，答案并非简单的“补”或“不补”，而是取决于建筑物被认定为违章建筑的类型和成因。依法被认定为违法建筑的，依法不予补偿；但对于因历史遗留原因导致手续不全的房屋，或者在征收预公告发布前已经存在且未被查处、基于对政府信赖而建设的房屋，被征收人仍有争取合理补偿的空间。
政府在征收决定中明确将《国有土地上房屋征收与补偿条例》作为补偿依据，同时为被征收人保留了行政复议和行政诉讼的救济渠道。被征收人应当充分运用法律赋予的知情权、参与权和异议权，在认定程序和补偿协商中积极维护自身合法权益，避免因信息不对称或程序失语而丧失应有的补偿机会。
