导读：低效用地再开发试点为胶州湾北岸传统产业园区升级提供了法律与政策工具箱。通过强化规划统筹、保障被征收人权益、完善争议解决机制，青岛有望探索出一条“产业转型与民生改善协同”的新型城镇化路径，为全国存量用地改革提供范例。
1、低效用地再开发试点的法律与政策框架
根据自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号），低效用地再开发以“严守耕地保护红线、强化节约集约用地”为基本原则，要求试点城市在国土空间规划统领下，重点推进城中村、老旧厂区及低效工业用地改造。
青岛市作为山东半岛城市群核心城市，胶州湾北岸传统产业园区被纳入试点，其升级改造需遵循以下法律与政策框架：
（1）规划统筹与用途管制
试点政策强调以国土空间规划为统领，明确改造区域需符合生态保护、产业布局和城市功能优化要求。胶州湾北岸园区升级需对接《青岛市国土空间总体规划（2021-2035年）》，优先保障基础设施、公共服务设施及实体产业用地需求。
（2）存量用地盘活机制
政策要求通过混合用地转换、容积率提升等方式激活存量土地资源。例如，南京等试点城市通过优化日照、停车配建等规划指标，实现工业用地向复合功能转型。胶州湾北岸可借鉴此类经验，推动传统产业园区向智能制造、绿色低碳方向升级。
（3）市场与政府协同机制
试点政策明确“有效市场与有为政府结合”，政府需统筹空间优化与资金平衡，市场则通过公平竞争参与开发。青岛可通过土地收储、资源资产组合供应等政策工具，吸引社会资本参与园区改造。
2、被征收人权益保障的法律路径
胶州湾北岸园区升级涉及大量土地征收与房屋拆迁，需严格遵循《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》及试点政策要求，保障被征收人合法权益。
（1）征收补偿标准与程序
补偿依据的法定化：试点政策要求完善征收补偿办法，补偿标准需结合土地原用途、区位价值及市场评估结果综合确定。例如，南京市主城区宅基地征收采用“一户一宅”原则，补偿面积上限为200㎡，郊区则按人口规模细化标准。胶州湾北岸可参考此类差异化补偿机制，结合产业用地性质制定补偿方案。
程序公开与协商参与：自然资源部强调“平等协商”与“公开透明”，要求征收前开展意愿调查、方案公示及听证程序。被征收人可通过社区代表会议、线上平台等渠道参与决策。
（2）安置保障与可持续发展
多元化安置方式：试点政策支持货币补偿、产权调换及就业安置相结合。例如，南京市郊区为被征收农户提供集中居住区住房，并配套职业技能培训。胶州湾北岸可探索“安置房+产业入股”模式，帮助被征收人融入升级后的产业链。
历史遗留问题处理：对于未确权土地或建筑，需依据《不动产登记暂行条例》完成权属确认，并参照《通知》要求分类处理。违法建筑原则上不予补偿，但可结合改造需求协商解决。
3、争议解决与法律救济机制
行政申诉与复议：被征收人对补偿方案不满的，可向青岛市自然资源部门提出申诉，或依法申请行政复议。试点政策要求地方政府设立专项调解小组，优先通过协商化解矛盾。
司法救济途径：若协商未果，被征收人可依据《行政诉讼法》提起诉讼。法院将重点审查征收程序的合法性、补偿标准的合理性及公共利益认定的准确性。
4、胶州湾北岸升级的法治化展望
青岛市需在试点框架下完善地方配套法规，例如制定《胶州湾北岸低效用地再开发实施细则》，明确规划调整流程、补偿计算方式及市场主体准入条件。同时，建立动态监督机制，定期评估改造成效，确保政策红利惠及被征收人与区域经济。
结语：
低效用地再开发试点为胶州湾北岸传统产业园区升级提供了法律与政策工具箱。通过强化规划统筹、保障被征收人权益、完善争议解决机制，青岛有望探索出一条“产业转型与民生改善协同”的新型城镇化路径，为全国存量用地改革提供范例。
