导读：在义乌市后宅街道最新发布的土地征收预公告中，雅楼村8.3836公顷（约125.75亩）集体土地被纳入商城大道与北站大道交叉口西北侧地块四的开发范围。这一涉及重大基础设施建设的征收行为，引发村民对集体企业是否面临强制拆迁的深切忧虑。事实上，集体土地上企业的拆迁补偿问题，一直是《土地管理法》实施中的难点——既要保障公共利益需求，又需维护企业经营者的合法财产权。
1、征收程序的合法性审查
根据《土地管理法》第四十五条，集体土地征收必须符合“公共利益”要件，且需完成13项法定程序。当前义乌市政府已发布征收预公告并明确地块用途，符合“基础设施建设”的公共利益范畴。但需特别注意：
企业性质认定：若集体土地上企业已依法取得建设用地使用权证或长期租赁合同，其拆迁应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的特殊规定；
程序完整性：征收方必须完成现状调查、社会稳定风险评估、补偿方案听证等关键步骤，其中补偿方案公告期不得少于30日；
协议优先原则：依据《土地管理法实施条例》，90%以上被征收人签订补偿协议方可启动强制程序，企业有权参与协商。
2、集体企业拆迁的补偿标准辨析
区别于普通农用地征收，集体工业用地拆迁需综合评估以下补偿项目：
土地使用权补偿：按剩余使用年限的市场价值计算；
建筑物重置价：厂房、宿舍等按建筑成本结合成新率补偿；
停产停业损失：参照企业前三年平均利润核定；
搬迁安置费用：包括设备迁移、员工遣散等直接损失。
值得注意的是，义乌市2025年征收公告尚未披露具体补偿方案，企业主可依据《民法典》第二百四十四条主张“生活水平不降低”的补偿原则。
3、企业权利救济的实操路径
当企业认为权益受损时，可通过以下方式维权：
程序性救济：对未依法公告、听证等行为申请行政复议；
补偿标准异议：委托第三方评估机构重新估价；
诉讼保障：针对违法强拆提起行政诉讼并申请国家赔偿。
实践中，廿三里街道张思村曾通过行政诉讼争取到设备搬迁费上调30%的案例，值得雅楼村企业借鉴。
结语：雅楼村8.3836公顷征收案折射出城市化进程中公共利益与私人产权的永恒张力。从法律视角看，解决此类矛盾需要：一方面严格遵循《土地管理法》规定的“公告-协商-补偿-搬迁”程序链条；另一方面应建立企业专项补偿机制，特别是对经营十年以上的老牌集体企业给予过渡期政策扶持。
